Cómo funciona: fuentes y metodología

Diagnóstico de predios cruza la ubicación de un predio (un punto o el terreno dibujado) con 26 fuentes públicas de datos ambientales, de ordenamiento, de zona federal y de tenencia de la tierra, y te dice qué autorizaciones probablemente vas a necesitar y qué conviene revisar antes de comprar o construir.

Es un diagnóstico preliminar orientativo. No es un dictamen legal: no sustituye la MIA, la licencia municipal ni la revisión del título ante notario, y no garantiza que un trámite se apruebe o se niegue. Cubre la tierra firme de Quintana Roo (playas, islas y lagunas incluidas) en Cancún, Playa del Carmen, Tulum y su corredor; en el mar o fuera del estado no evalúa.

Paso a paso

1. Ubica tu predio

   Dirección, enlace de Google Maps, coordenadas o UTM. También puedes dibujar el terreno esquina por esquina.

2. Lo cruzamos con fuentes oficiales

   CONABIO, CONANP, SEMARNAT, el Registro Agrario Nacional, INEGI y los programas de desarrollo urbano de cada municipio.

3. Recibe el semáforo y qué sigue

   Un color con su motivo, las tres puertas (ambiental, uso de suelo y compra), los pasos concretos y un reporte para imprimir.

Las tres puertas

Un predio pasa por tres revisiones independientes: aprobar una no garantiza las otras. El resultado te dice cómo se ve cada una.

• MIA · federal

  Ambiental

  SEMARNAT y la autoridad estatal. Se activa por la ubicación (manglar, selva, área protegida, costa, cuerpo de agua, ordenamiento ecológico) o por el tipo de obra.

• municipal · PDU

  Uso de suelo

  El Programa de Desarrollo Urbano del municipio dice qué usos se permiten ahí. Es la licencia municipal, aparte de lo ambiental.

• tenencia · título

  Compra

  Quién puede vender la tierra: origen ejidal según el Registro Agrario Nacional, zona federal marítimo terrestre o concesiones. Se confirma con el título inscrito.

Marco legal que se cita

• LGEEPA, art. 28. Requieren Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) ante SEMARNAT, entre otras, las obras con cambio de uso de suelo de áreas forestales, selvas y zonas áridas (fracc. VII), los desarrollos inmobiliarios que afecten ecosistemas costeros (fracc. IX), las obras en humedales, manglares, lagunas, ríos, lagos y esteros conectados con el mar y en sus litorales (fracc. X) y las obras en áreas naturales protegidas federales (fracc. XI).
• Reglamento de la LGEEPA en materia de impacto ambiental, art. 5 (incisos O, Q, R y S). Precisa qué obras de esas fracciones requieren MIA. En terrenos forestales y selvas (inciso O), la vivienda unifamiliar o el comercio y servicios en predios de menos de 1,000 m², con derribo menor a 500 m² y sin afectar especies protegidas, no requieren MIA. En ecosistemas costeros y manglar (incisos Q y R), casi cualquier obra requiere MIA; la excepción de vivienda es solo para las comunidades asentadas ahí. El inciso S cubre las obras en áreas naturales protegidas.
• Ley General de Vida Silvestre, art. 60 TER. Prohíbe remover, rellenar, trasplantar o podar manglar, o hacer obras que afecten su integridad.
• Ley General de Bienes Nacionales, art. 119. La zona federal marítimo terrestre es la franja de 20 m de tierra firme contigua a las playas, medida desde la pleamar máxima; en lagos, lagunas y esteros comunicados con el mar, los 20 m se cuentan desde el mayor embalse anual (fracc. III). No es propiedad privada: se usa por concesión.
• Todo lo anterior es orientativo, no asesoría legal: la autoridad decide cada caso con el proyecto concreto.

El semáforo

El color resume el resultado del punto o terreno, tomando en cuenta las tres puertas. Siempre va con una palabra y un motivo; el color nunca va solo.

Sin alertas

Ninguna de las fuentes consultadas marca una restricción aquí, no hay bandera de tenencia y el PDU no restringe el uso de suelo. No es una garantía: si en la zona faltan datos, sale con una nota de cobertura parcial que dice qué falta, y si el PDU marca un uso que el municipio debe confirmar (reserva o equipamiento), la nota dice: "el uso de suelo aquí debe confirmarse con el municipio".

Precaución

Hay al menos una alerta que normalmente se gestiona con permisos: por ejemplo vegetación en pie o selva (MIA o cambio de uso de suelo forestal), desmonte reciente, un ordenamiento ecológico de conservación o tierra de origen ejidal que hay que revisar. No está garantizado.

Riesgo alto

Hay una restricción fuerte: por ejemplo un ordenamiento ecológico de protección o preservación, un parque protegido, tierra de uso común de un ejido, o un PDU que marca área verde, conservación o preservación. Puede ser posible, pero con trámites difíciles o asesoría antes de pagar.

Riesgo muy alto

Las restricciones más graves: por ejemplo un área natural protegida federal, manglar, un cuerpo de agua o un antecedente conocido de clausura. No firmes sin que un especialista lo revise.

Sin datos

No podemos calificar: el punto está en el mar, fuera de Quintana Roo o fuera del área que cubrimos (en el mapa, la zona sombreada), o en un tramo de costa sin delimitación oficial de zona federal. En cada puerta, "Sin datos" significa que ninguna fuente cubre ese tema en ese punto (por ejemplo, sin PDU cargado).

Confianza de cada fuente

• alta: Dato oficial con buena cobertura (CONABIO, CONANP, RAN). Un 'limpio' es confiable.
• media: Proxy, escala gruesa o cobertura parcial (ZOFEMAT, selva 1:250k, POET, suelos, desmonte). Confirmar en campo.
• baja: Inventario parcial (OSM: cenotes, INAH) o proxy con error grande (costa). Un 'sin restricción' NO es garantía.

Precisión y límites

Los mapas oficiales no son exactos al metro. El margen de error va de unos metros (levantamientos de zona federal, certificación del RAN, decretos de ANP) a cientos de metros (la carta de vegetación de INEGI a escala 1:250,000). Los programas de desarrollo urbano suelen venir de planos digitalizados, con errores de decenas de metros.

Por eso el diagnóstico avisa cuando un predio está a 100 m o menos de un manglar, un área protegida o la zona federal, y cuando está más cerca de un límite del uso de suelo, del ejido o del ordenamiento ecológico que el margen de error medido de esa capa ("Tu predio está a 8 m del límite de…"). Cada alerta muestra la confianza de su fuente. Si tu terreno está pegado a un límite, confírmalo con el plano oficial, con la autoridad o con una visita de campo antes de pagar.

Este diagnóstico cruza las mismas fuentes oficiales que revisaría un especialista desde su escritorio. Lo que un mapa no puede confirmar (título, linderos, permisos vigentes y lo que hay en el terreno) se verifica en campo y en registros. Eso lo hacemos nosotros.

Fuentes (26)

Esta tabla sale del mismo catálogo que usa la herramienta para citar cada alerta y el anexo del reporte. La fecha es la del dato, no la de consulta.

Qué no revisa

Lo que el diagnóstico NO cubre todavía. Revísalo por tu cuenta o con un especialista:

• La MIA de tu proyecto: depende de la obra y de su giro.
• Actualizaciones del PDU: Playa del Carmen (vigente desde 2010) y Tulum (vigente desde 2008); verifica si hay actualizaciones.
• Servidumbres y derechos de vía.
• Riesgo de inundación: el Atlas de Riesgos oficial no está cargado.
• Zona federal en Cozumel, Isla Mujeres y Puerto Morelos, donde no hay delimitación ZOFEMAT (el resultado sale como Sin datos).
• Desmontes posteriores a 2021: un predio ya limpio puede seguir apareciendo con vegetación.
• El dominio pleno lote por lote del suelo ejidal: no está en datos abiertos; se verifica en el RAN y en el Registro Público.

Cómo leer el reporte

1. Veredicto. El semáforo, una frase con lo principal y el motivo.
2. Mapa del predio. El punto o el terreno sobre imagen satelital.
3. Tres puertas. Una línea por puerta: ambiental, uso de suelo y compra.
4. Qué sigue. Los pasos concretos, en orden, para este predio.
5. Detalle de cada alerta. Qué es, qué consecuencia tiene, cómo se resuelve, la fuente y su confianza.
6. Anexo de fuentes. Todas las fuentes consultadas con su fecha; las que tocaron este predio van marcadas.
7. Trazabilidad. La versión del motor y la fecha de la evaluación, para poder repetir el resultado.

Cómo se valida

• Regresión automática. Cada cambio se prueba contra casos fijos (puntos y terrenos revisados a mano) y contra una rejilla de puntos sobre toda la zona, con reglas que nunca deben romperse: toda alerta tiene nombre, un riesgo alto nunca sale con calificación buena y el semáforo siempre dice por qué.
• Auditoría de datos. Revisión de cada capa: geometrías válidas, campos completos, acentos bien escritos y distribuciones raras.
• Calibración con casos reales. Manifestaciones de impacto ambiental resueltas, clausuras y ventas anuladas, comparadas con lo que dice el diagnóstico. Una parte de los casos se reserva y solo se mide al final, para no ajustar el motor a las respuestas.
• Reportes de error. El botón "Reportar un error en este punto" guarda el punto y lo que viste; cada reporte revisado puede volverse un caso de prueba.

Todavía no publicamos cifras de precisión: se publicarán cuando haya suficientes casos reales para que el número signifique algo.